Muôn màu thị trường Sở hữu kỳ nghỉ

Những năm gần đây, thị trường du lịch Việt Nam được đánh giá đang phát triển với tốc độ cao. Trong đó, sự hỗ trợ của công nghệ và các mô hình du lịch hiện đại đã mang đến cho du khách nhiều trải nghiệm thuận tiện, mới lạ. Các dịch vụ kinh tế chia sẻ phổ biến nhiều năm nay tại Việt Nam như Grab, Airbnb, voucher ăn uống… đã định hình xu hướng tiêu dùng mới cho người tiêu dùng Việt Nam. Danh sách của các loại hình dịch vụ này đang được bổ sung rất nhiều lĩnh vực, trong đó có du lịch với một khái niệm còn khá mới mẻ: Dịch vụ chia sẻ sở hữu kỳ nghỉ dưới dạng cho thuê – hay còn gọi là cho thuê sở hữu kỳ nghỉ.

Ở Việt Nam đã có không ít đơn vị kinh doanh lĩnh vực này, cùng tôi tìm hiểu vài “ứng viên” trong danh sách này và phân tích cách những doanh nghiệp này vận hành xem sao. 

Ý tưởng ban đầu về chia sẻ kỳ nghỉ

Mô hình timeshare bắt nguồn từ ý tưởng chia sẻ quyền sử dụng máy tính của IBM, khi thời điểm đó, máy tính có chi phí vận hành còn quá lớn. Vì vậy, đơn vị này đã phân nhỏ thời gian sử dụng máy và chia sẻ với các công ty khác để tối ưu công suất và giảm thiểu chi phí. Sau này, ý tưởng “chia sẻ thời gian” đã được áp dụng trong lĩnh vực du lịch, với xuất phát điểm là việc một số gia đình ở châu Âu đã cùng nhau chia sẻ một ngôi nhà chung trong khu nghỉ dưỡng để phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi hàng năm của mình. Ý tưởng chia sẻ này xuất phát từ một số nguyên nhân, ví dụ như chi phí để tự sở hữu một ngôi nhà nghỉ dưỡng khá đắt đỏ, chưa kể phí bảo trì hàng năm khá lớn, trong khi thời gian sử dụng thực không đáng kể. Mỗi gia đình chỉ sử dụng từ 1 tới vài tuần trong năm, vào những dịp nhất định. Do đó, các gia đình quen biết nhau đã đưa ra sáng kiến biến ngôi nhà nghỉ dưỡng này trở thành tài sản chung, phân chia thời gian sử dụng theo nhu cầu của từng gia đình, theo từng mùa trong năm. Việc phân chia thời gian nghỉ theo mùa là không cố định và có thể được luân chuyển để phù hợp với nhu cầu vào năm kế tiếp. Nhờ đó, họ đã nâng cao được tối đa hiệu suất sử dụng và giảm thiểu được rất nhiều chi phí. Hình thức hợp tác thông minh ấy đã mở ra một thị trường đầy tiềm năng cho các công ty du lịch và nhà phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, tạo nên xu thế dịch vụ chia sẻ kỳ nghỉ, được gọi là timeshare như hiện nay. Manh nha từ năm 1960, mô hình này đã lan rộng ra toàn châu Âu trong một thời gian ngắn và xuất hiện tại Mỹ từ năm 1970. Cũng từ đây, timeshare trở nên phổ biến hơn, được các đơn vị lớn như Hilton, Sheraton, Marriot hay Disney… áp dụng thành công, tạo nên tốc độ phát triển chóng mặt của thị trường dịch vụ này.

YTS – Sàn giao dịch cam kết lợi nhuận cho thuê sở hữu kỳ nghỉ

Trong mô hình Sở hữu kỳ nghỉ có rất nhiều quyền: sử dụng, cho, tặng, cho thuê, bán và thừa kế. Mua và bán Sở hữu kỳ nghỉ là hình thức khách hàng mua đứt bán đoạn. Việc mua một gói Sở hữu kỳ nghỉ thực sự là giải pháp phù hợp cho những gia đình có điều kiện muốn tận hưởng kỳ nghỉ dưỡng hàng năm. Trong khi đó, cho thuê kỳ nghỉ được định nghĩa là dịch vụ cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ kỳ nghỉ đó cho những người có nhu cầu sử dụng kỳ nghỉ hoặc những nhà đầu tư, những đơn vị kinh doanh lữ hành. Vậy, dịch vụ cho thuê kỳ nghỉ được vận hành như thế nào? Hiểu một cách đơn giản, Chủ sở hữu sẽ chia kỳ nghỉ của mình thành các gói linh hoạt với nhu cầu khách hàng để cho thuê. Điều này, nhìn qua, quả là có lợi cho người đóng vai trò Chủ sở hữu kỳ nghỉ & cả người có nhu cầu thuê lại. Tuy nhiên, trên thực tế vận hành, công ty này đã liên tiếp mắc phải những lùm xùm quanh dịch vụ của mình. Đầu tiên, các khách hàng “tố” công ty này tặng thẻ nghỉ dưỡng ảo, bởi rất nhiều người hoàn toàn không đặt được phòng nghỉ tại FLC như trên phiếu quà tặng. Dù đó là thời điểm nào trong năm thì cũng là “mùa cao điểm” đối với khách đặt phòng từ thẻ YTS. Đối với mô hình kinh doanh theo “sàn giao dịch” của YTS, người dùng có những lợi ích đáng kể khi có cơ hội tối ưu được tài sản tuần nghỉ của mình bằng cách tiếp cận được với nguồn khách có nhu cầu thông qua đơn vị môi giới, có thêm cơ hội trao đổi kỳ nghỉ của mình với những đối tác thuộc sàn. Tuy nhiên, mô hình này lại tiềm ẩn những rủi ro đối với chính Chủ sở hữu. Bởi điều quan trọng nhất ở đây chính là độ tin cậy của sàn. Khó ai có thể đảm bảo được một ngày đẹp trời nào đó, công ty sở hữu sàn giao dịch này đột nhiên biến mất, kéo theo là tài sản uỷ thác của khách hàng cùng số tiền mặt đã thu được từ việc bán trước thẻ kỳ nghỉ thời hạn quá dài. Bốn chữ “cam kết lợi nhuận” quả thực là cục nam châm, và là lợi thế của những sàn giao dịch này. Nhưng dù sao, các chủ kỳ nghỉ vẫn cần phải tỉnh táo để tính toán tới tính khả thi của cam kết, tránh rơi vào những bẫy lợi ích này.

Đặt phòng FLC Sầm Sơn

Liv Resorts – Đơn vị bán Sở hữu kỳ nghỉ như Bia kèm lạc

LiV Resorts đang cung cấp sản phẩm Sở hữu Kỳ nghỉ theo hình thức tuần cố định trong thời gian 35 năm, với mức phí thay đổi tuỳ theo loại phòng và loại tuần từ khoảng 11,800 USD đến 18,000 USD/đơn vị tuần/35 năm. Đặc biệt, bên cạnh giá trị du lịch, sản phẩm này được quảng bá rằng có thể được sử dụng như quà tặng, tài sản cho thuê, thừa kế hay chuyển nhượng, đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính linh hoạt và tính thanh khoản của các khoản đầu tư dài hạn. LiV Resort cũng là thành viên của tổ chức trao đổi kỳ nghỉ Interval International, theo đó, chủ sở hữu của đơn vị này cũng có quyền trao đổi các kỳ nghỉ quốc tế trong hệ thống, tuy nhiên so với RCI là hơn 4000 điểm đến tại hơn 100 quốc gia thì tổ chức này có số lượng điểm đến vào khoảng 3000 tại 80 quốc gia. Đơn vị này cũng có hạng phòng khác nhau với diện tích và số lượng người có thể ở khác nhau để khách hàng có thể lựa chọn gói sản phẩm phù hợp. Người viết đã tìm hiểu bằng nhiều nguồn, tuy nhiên những thông tin về LiV Resort khá ít để có thể thoả mãn những câu hỏi về lợi ích của dịch vụ và gói sản phẩm mà đơn vị này cung cấp.

Website thiếu thông tin của Liv Resort

Có thể thấy một công thức “dễ dàng” ở đây dành cho các đơn vị kinh doanh lĩnh vực này, đó là chỉ cần có một quỹ phòng (sở hữu khách sạn/ resort/ dự án bất động sản hoặc không) + tham gia tổ chức trao đổi kỳ nghỉ (để có thể mang lại quyền trao đổi kỳ nghỉ quốc tế cho khách hàng của mình) + vận hành cung cấp tuần nghỉ cho khách hàng. Vì vậy, các đơn vị sẵn có khu nghỉ dưỡng luôn dễ dàng có lựa chọn là đưa mô hình Sở hữu kỳ nghỉ thành một trong những gói dịch vụ “bổ sung” của mình, để có thể tận dụng tối đa quỹ phòng trống tại những mùa thấp điểm trong năm. Điều này sẽ giúp họ tăng tỉ lệ lấp đầy, tối ưu nguồn lực và chi phí sẵn có. Tuy nhiên, quy trình vận hành hoạt động sau bán khá nhiều việc cần tới những bộ phận có chuyên môn ngành Timeshare chứ không hề đơn thuần là ngành Khách sạn. Liệu những đơn vị “bán thêm” này sẽ giải quyết như thế nào? Điều này sẽ đẩy những rủi ro và bất tiện về phía người dùng, bởi họ không phải một đơn vị vận hành mô hình sở hữu kỳ nghỉ theo đúng mô hình quốc tế và không chịu những ràng buộc nhất định để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng – đó là những yêu cầu gì, tôi sẽ nói tới trong bài .

APEC Mandala Holiday – Hàng pha ke đầy rủi ro tiềm ẩn

Tập đoàn Apec đã tung ra thị trường gói kỳ nghỉ Apec Mandala Holiday. Theo giới thiệu từ doanh nghiệp này, khách hàng sở hữu gói kỳ nghỉ sẽ được nghỉ dưỡng tại chuỗi khách sạn Mandala hay các các khách sạn 5 sao khác như InterContinemtal Nha Trang, Sheraton Đà Nẵng, Movenpick Phú Quốc, Wyndham Ramada Hạ Long, Silk Path Sapa… với giá chỉ từ 550.000 VND/đêm trong năm đầu. Người viết “may mắn” đã từng được tham dự event của APEC Mandala và ALMA trong năm 2020. Và khó có thể chối cãi, APEC Mandala chính là phiên bản pha ke của ALMA với sự giống nhau tới từng chi tiết kỹ thuật. Cũng màn đón tiếp, warm up như vậy; cũng xem video giới thiệu dự án (tuy nhiên video của APEC thì khiến người xem khó hiểu hơn nhiều và không có cảm xúc); cũng có chính sách khuyến mãi giảm giá tại thời điểm bán hàng; và cũng cách chốt khách tại bàn như bao đơn vị bảo hiểm đã làm. Video giống nhau, catalouge về khu nghỉ dưỡng giống nhau, đến câu kết trong quyền catalouge cũng na ná nhau 90%. Có thể APEC Mandala ra sau và để cho đỡ tốn thời gian thì sao chép ALMA là một lựa chọn không tồi. Ở đây, người viết đang bàn tới cách thức tổ chức sự kiện, xây dựng sản phẩm và quy trình bán hàng thôi nhé. Dù không phải sản phẩm mới trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, song điểm khác biệt của các gói kỳ nghỉ của Apec Group là đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận – đánh đúng vào “lòng tham” của khách hàng. Theo đó, gói kỳ nghỉ 3 năm của Apec Mandala Holiday có giá trị 41,58 triệu đồng, khách hàng sẽ được hưởng lãi suất 10% từ năm thứ 2, lãi suất tính trên số phòng nghỉ khách hàng chưa sử dụng. Đối với các gói trung hạn 10 năm khách hàng hưởng lãi suất là 5%/năm. Đối với gói dài hạn 25, 35, 50 năm, khách hàng hưởng đêm nghỉ dưỡng 5 sao với giá 3 sao, với những đêm nghỉ không sử dụng, Apec cam kết kinh doanh cho khách hàng với mức giá niêm yết lên đến 3,5 triệu đồng/đêm nghỉ. Bên cạnh cách chia nhỏ gói kỳ nghỉ, Apec cũng thực hiện chia nhỏ đợt thanh toán. Theo đó, nếu có khó khăn về thanh khoản khách hàng có thể thanh toán trước 30%, 70% còn lại thanh toán trả góp hoặc qua tín dụng với ngân hàng thời hạn 12 tháng với lãi suất 0%. Hoặc khách hàng thanh toán sớm có thể chiết khấu đến 5% tổng giá trị gói. Nghe qua thì thật tuyệt vời, khách hàng sao có thể bỏ qua deal hot này? Nhưng khi người viết hỏi lại những câu hỏi kỹ hơn về việc cơ sở uy tín của chủ đầu tư hay đơn vị đảm bảo về khả năng cung cấp dịch vụ những năm sau này, rồi cơ sở cho việc cam kết lãi suất thì sale có vẻ không muốn chốt sale với mình nữa thì phải?! Người viết cũng đưa ra một số giả định về việc không thể bán lại cho thuê hoặc thậm chí là sử dụng (nguyên nhân là do đang thời điểm dịch bệnh, mọi hoạt động du lịch bị tạm ngừng, khách hàng mua sở hữu kỳ nghỉ cũng không có cơ hội sử dụng chứ đừng nói tới kinh doanh lại) thì rủi ro này phía chủ đầu tư tính sao? Cơ sở nào để tiếp tục trả lãi suất này khi hoạt động kinh doanh bị đình trệ? Thực tế, việc các gói kỳ nghỉ này có thể trả được lợi nhuận cam kết cho khách hàng hay không vẫn đang là một câu hỏi. Như đã phân tích ở trên, ngành du lịch đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Trong bối cảnh này, các gói kỳ nghỉ không thể cho thuê để sinh lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Thời gian vừa qua, nhiều dự án condotel cam kết lợi nhuận đã không thể trả cam kết đã khiến nhà đầu tư quay lưng lại với sản phẩm này. Rõ ràng, việc cam kết có lợi nhuận từ việc kinh doanh lại là hoàn toàn khác với việc cam kết chi trả lãi suất đầu tư. Mà với bối cảnh hiện tại, cả 2 việc đều quá khó. Vậy APEC dựa vào cơ sở nào để đảm bảo khách hàng sẽ không có rủi ro? Thêm một thông tin khác về đơn vị này, vào tháng 09/2020, công ty Cổ phần Tập đoàn Apec vừa thông qua phương án phát hành 3.000 tỷ đồng trái phiếu có tên gọi “HappyBond” với lãi suất lên tới 18%, mức lãi suất trái phiếu vào hàng cao nhất trên thị trường bất động sản. Lô trái phiếu này đã phát hành vào tháng 9, mệnh giá 100.000 đồng mỗi trái phiếu. (nguồn: cafeland.vn)

ALMA Vịnh Thiên Đường – Phiên bản gốc nhiều tai tiếng

Khu nghỉ dưỡng ALMA

Công bằng mà nói, mô hình hiện tại mà ALMA đang áp dụng theo ngừoi viết đánh gía thì gần như là phiên bản gốc tại Việt Nam trong ngành Timeshare. Có thể xem xét tới một số ý như sau:

• ALMA sở hữu 1 Khu nghỉ dưỡng tại Bãi Dài, Khánh Hoà, khu nghỉ dưỡng được xây dựng và vận hành theo mô hình Sở hữu kỳ nghỉ. Theo đó, các dịch vụ được cung cấp cho khách Timeshare đều tuân thủ theo những quy định chung của ngành trên thế giới. Tuy nhiên trong giai đoạn đầu, có vẻ khách hàng của ALMA không vừa ý với những quy định này và đã có những phàn nàn nhất định. Ví dụ như quy định phổ biến về việc dọn phòng là 1 lần/tuần, chứ không giống như khách sạn là hàng ngày. Quy định này thì bình thường đối với khách Timeshare trên thế giới, nhưng lại quá lạ lẫm và dường như “không thể chấp nhận được” đối với khách Việt Nam.
• Rồi hình như, “phép vua thua lệ làng”, ALMA phải tự thay đổi để phù hợp với Chủ sở hữu của mình. Bắt đầu từ nửa cuối năm 2020, ALMA Resort đã thay đổi chính sách dọn phòng thành “hàng ngày”, trang bị thêm áo choàng tắm và dép.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu kỳ nghỉ: Các resort vận hành theo mô hình Sở hữu kỳ nghỉ đều có số lượng đơn vị kỳ nghỉ nhất định. Và để đảm bảo được số lượng kỳ nghỉ bán ra nằm trong giới hạn cho phép, đồng thời chứng nhận quyền lợi nghỉ dưỡng theo thời gian và loại căn hộ đã đăng ký, ALMA đã thuê một bên thứ ba là Hutchinson Trustees làm việc này. Hutchinson Trustees là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực Chia sẻ kỳ nghỉ với hơn 30 năm kinh nghiệm. Vì vậy, chứng nhận Hutchinson có thể là một yếu tố quan trọng để đảm bảo cho quyền lợi này được thực hiện.
• Giấy chứng nhận này là câu trả lời cho câu hỏi về việc đảm bảo quyền lợi nghỉ dưỡng cho Chủ sở hữu mà không có bất cứ đơn vị nào tại Việt Nam trả lời được, ngoài ALMA.
• Quyền trao đổi kỳ nghỉ tại tổ chức trao đổi kỳ nghỉ quốc tế: ALMA là thành viên của RCI – Hệ thống RCI (Resorts Condominiums International) có đến hơn 4.300 khu nghỉ dưỡng tại hơn 100 quốc gia trên thế giới. Các chủ sở hữu của ALMA có thể gửi kỳ nghỉ lên RCI để đổi tới một khu nghỉ dưỡng khác tùy theo lựa chọn của mình. Ngay cả khi Khu nghỉ dưỡng ALMA chưa đi vào hoạt động, khách hàng của ALMA vẫn có quyền trao đổi kỳ nghỉ này. Nhiều khách hàng thực tế đã thành công đi nghỉ tại các điểm đến hấp dẫn trên thế giới như Hàn Quốc, Nhật Bản, Canada hay Maldives với chi phí khá ổn. Đâu đó có khách hàng cho rằng trao đổi trên RCI mất nhiều loại phí, chưa hẳn đã là cái được. Nhưng thực tế thì có khá nhiều Tips hay về việc trao đổi này (cái gì cũng cần có kỹ thuật) mà người dùng có thể nghiên cứu (tôi sẽ nghiên cứu và share bí kíp này vào bài khác nhé)
• Không có cam kết lợi nhuận: là một sản phẩm Sở hữu kỳ nghỉ thuần tuý, ALMA đang tập trung nguồn lực vào việc cung cấp dịch vụ tuần nghỉ, nên cho tới thời điểm hiện tại phía ALMA không có bộ phận phụ trách hỗ trợ chuyển nhượng mua bán lại tuần nghỉ của khách hàng; đồng thời, ALMA cũng không có những cam kết về lợi nhuận đối với khách hàng. Cá nhân người viết cho rằng, đây là lộ trình kinh doanh khá chắc chắn. Ở góc độ kinh doanh, việc nỗ lực bán hết đơn vị kỳ nghỉ của bản thân là điều khá quan trọng. Sau khi số lượng tuần nghỉ ALMA được bán hết, việc phát triển thêm mảng kinh doanh dịch vụ hỗ trợ mới có thể nghĩ đến.

Đúng là mỗi người một vẻ, và đều nhắm tới người tiêu dùng tối đa. Kết lại, lựa chọn sở hữu kỳ nghỉ hay mô hình du lịch truyền thống, lựa chọn đơn vị nào để uỷ thác những năm tháng nghỉ dưỡng tiếp theo của mình? Những câu hỏi này đều đòi hỏi người dùng chuẩn bị cho mình thông tin và hiểu biết kỹ càng. Nghĩ kỹ, chỉ có được, không có mất! Đó là ngu ý của người viết, là lời khuyên mộc mạc của Tạp chí sự thật.